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住建部等多部门发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，提出“鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索‘物业服务+生活服务’模式”。随着城镇化的发展、新一代互联网技术的进步，物业呈现出多样化、智能化、人性化等的发展特征。其作为城市建设运营产业链的延伸环节，同样也是具有多种业态和运营模式的盈利点，是诸多转型中的城投企业可以有所作为的蓝海。

一、城投企业物业管理的现状及问题

（一）城投企业物业发展概况

城投公司多涉物业板块，作为城市建设产业链的延伸，且部分公司已成立专门化的物业公司。据2019年3—4月南京卓远开展的全国城投企业调研的不完全统计来看，目前大约有16家已经涉及物业板块的业务。对这16家企业进行详细梳理后发现，有6家城投企业的物业板块有专门的物业公司，主要是大庆市城市建设投资开发有限公司、石家庄市城市建设投资控股有限公司、沧州市建设投资集团有限公司、咸阳市城市建设投资控股集团有限公司、蒙城县城市发展投资控股集团有限公司、黄石市城市发展投资集团有限公司等6家（表1）。

城投企业的物业板块服务内容与民营物业公司有同有异。城投企业的物业板块业务大都与房地产开发业务相伴而行。这类物业管理业务以拆迁安置房、保障房的物业管理、政府性办公大楼物业管理为主，同时涉及到商业街区、酒店物业等的管理和运营以及“三供一业”物业接收改造的内容。除此之外，还有部分城投企业以持有型物业的运营为主，如南京安居集团，六安市国有资产运营公司等。从其主营业务中可以看出持有型物业的运营是城投公司盘活存量资产，增强现金流的重要环节。

表1 部分城投企业物业板块服务内容

（二）城投企业物业发展特点与问题

从级别来看，发展物业业务的城投企业以规模较小的城市或者县城为主，这些城市往往民营物业服务涉猎较少，而大城市民营物业公司竞争力较强。从品牌来看，城投物业板块大部分没有形成品牌，少部分在当地有一定影响力但是影响范围和力度有限，其中以城安物业管理有限公司、沧州建投物业服务有限公司等较为突出，获得国家的二级和三级资质等，并在本市被评为物业服务先进单位等称号。从与民营物业公司的对比而言，其与民营物业公司存在较大的差距，这也正是其转向物业行业所面临的问题：

1、管理体制僵化，对市场需求不敏感。

城投企业的物业企业其服务内容多与上级母公司的业务有紧密的关系，如承担安置房、保障房、廉租房等住宅物业服务，从事政府部门或者其他相关单位办公楼物业管理等。由于这种业务特性，在一定程度上使其忽视了市场竞争下业主的需求、以及竞争对手民营物业公司的改进和提升。从而，物业服务内容传统，只满足最基本的安保、卫生等服务，缺乏更加人性化的服务，同时存在传统服务内容品质较差的情况。

2、管理手段单一，缺乏高效的管理运营方式。

对持有型物业公司来说，其主要问题在于管理手段单一，缺乏对高效管理手段的引入，从而导致其存量资产经营不善、只管不营、台账不清等问题。其原因既有历史的因素也存在管理手段不佳等因素，由于国有企业经过长时间的改革、重组等，可能产生资产总量不清、权属不明等情况，为现在的资产管理运营造成障碍；同时由于资产规模大，数量多，对互联网、信息化系统的引进不足也导致其持有型物业经营的诸多问题。

对安置房等保障性住房物业来说，其主要问题在于物业收入入不敷出，由于物业收入水平较低，基本靠集团补贴才能维持基本运营，这势必会影响物业的服务水平。

3、专业性人才缺乏，人才吸引力较差。

就目前物业行业发展来看，行业内竞争压力逐渐增大，企业间的竞争除了战略、管理、技术方面的竞争外，其本质是人才之间的竞争。整个城投企业面临的困境都是人才选拔、培养、激励方面的问题，物业板块亦如此。相对于市场竞争力强的民营物业公司来说，城投企业的弱势在于在缺乏结合战略考量的人才配置计划、选拔人才标准不明晰、人才培养机制不健全、人才激励缺乏等，这些因素都导致城投公司人才吸引力不足。

二、“物业服务+生活服务”模式案例分析

物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。传统的物业按照其服务内容可以分为保洁、秩序维护、绿化、设施设备四大条线；在此基础上又延展包含租贷销售、营销推广、客户产权升值等多方面的增值服务环节。在新形势下，国家提出的“双循环”新格局战略将带来诸多机遇，尤其是随着居民多样化多层次居住生活需求不断提升，物业企业通过“物业+”进行跨界延伸到其他行业将成为主要趋势，不少物业头部企业已经开始整合和拓展业务类型，其实从诸多物业企业改名叫“XX服务”就可以看出端倪。

（一）头部企业“物业服务+生活服务”实践及展望

1、典型头部企业实践

（1）世茂服务

2019年8月提出打造“社区生活服务新生态”，围绕亲子、健康、生活三大主题，构建社区家庭生活全场景服务。在具体实践上包含以下方面：

物业+图书馆：包括设置至美图书馆、联手浦东图书馆；

物业+教育：推出教育品牌茂阅岛，针对0-12岁孩子量身打造系统性课程，为世茂业主与用户提供独具世茂特色的社区教育服务；

物业+家装：强强联合推出世茂美凯龙家装品牌，打通不动产全生命周期的家装服务链，融合了“行业资源+社区服务+产品供应”优势。

（2）绿城服务

绿城服务在园区生活服务体系上也有不少实践，具体如下：

物业+早教服务：开设绿城早教中心、绿城学习中心，主要服务于1.5-15周岁的孩子；

物业+健康服务：包含基础健康服务、个人健康全项服务、诊所、护理院等；

物业+养老：以颐乐学院为载体，开展学院式养老基本模式，让老年人在实现老有所养、老有所依的同时，进一步得到老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐，更注重满足精神层面的需要。

2、上市企业相关展望

此外，通过梳理上市物业企业2020半年报，不少企业在“未来展望”部分提及增值服务。住宅业态中主要为美居服务、家政服务、社区养老服务等；非住宅业态中则主要为商业运营、资产管理、团餐服务等。

表2 部分物业企业增值服务展望

（二）住宅业态“物业服务+生活服务”模式

通过对头部企业的“物业服务+生活服务”实践简单梳理，可以看到物业+养老、物业+教育是当下开展较为普遍的两种模式，本部分结合案例对此进行重点介绍。

1、物业+养老

万科的养老业务正在进行市场化探索，并出具成效。形成了较为成熟的三条养老产品线：社区嵌入中心、城市全托中心、持续照护社区等，匹配不同的养老需求。对于老牌地产企业万科而言，养老业务是其转型的重要方向之一。万科针对不同养老需求设计了完善精细的定位、服务内容、品牌项目。

万科的养老产业布局在北上广、成都、杭州、青岛等经济较为发达的城市，三条产品线中“持续照护型”是以万科自持物业、将运营外包。持有的物业主要是健康公寓、颐养中心、康复中心等，其中的一些专业性质的照护和运营工作租赁给第三方运营。

2、物业+教育

新鸥鹏物业依托新鸥鹏教育的优势，确立打造中国文化教育物业服务领先品牌的战略目标，形成社区教育体系和院校服务体系两大核心优势，走出一条“文化教育物业服务”为特色的创新发展之道。

其物业与教育呈现出双通道、双体系的特点：一方面，依托新鸥鹏K12教育体系，新鸥鹏物业的服务范围已覆盖幼儿园、小学、中学、大学，是中国首个K12文化教育物管家，累积为100万+师生、业主提供了个性化服务。另一方面，新鸥鹏物业引入巴川名师、学院教授进社区，创建中国社区教育体系样本。

碧桂园在教育方面做得也十分突出，其关注的领域主要是在基础教育，主要面向3岁-16岁的社区国内外适学儿童，开设了两类学校，一类是免学费的慈善教育，如国华纪念中学、广东碧桂园职业学院，一类为优质双语学校和高端国际学校的K12教育。碧桂园不仅以学校带动楼盘的销售，更通过轻资产扩张的方式打造属于碧桂园的教育品牌。

（三）非住宅业态“物业+”模式

城投企业除了住宅业态的物业之外，也还会涉及到非住宅业态，尤其是持有型物业，其开发周期包括拿地、开发、孵化、成熟运营和退出5个阶段，具有盈利周期长，投资回报慢等特点。因此在运营管理上与住宅业态的“物业+”模式有所不同，实践中以物业+旅游、物业+商业休闲等。

1、物业+旅游

旅游地产持续发展的基础在于经营性物业和销售型的物业形成良性的互动开发，其中持有型物业的经营与开发的重点在于围绕旅游资源的产业链的打造。以南山集团为例，南山旅游板块以观光、休闲、娱乐、酒店服务、高尔夫等为一体的综合性休闲度假产业体系，这些产业链体系，最大化的降低了成本，提升了效率，提高了产品和服务品质，增强了企业的核心竞争力。

南山旅游板块重视硬件设施建设的同时还注重旅游服务建设，在东海海滨旅游区的开发中，建设了包括高尔夫球场、海滨浴场、别墅休闲、森林氧吧等项目，在此基础上配套以国际旅行社、高尔夫球会及酒店管理公司等，以此实现了持有型物业的多样化的开发和经营，成为了南山旅游持续性发展的基础。

2、物业+商业休闲

万达集团持有型物业运营的特点是轻重资产结合，增强盈利能力。万达集团几乎所有的物业都配置了万达百货和万达影院，持有型物业是重资产，经营性资产的百货和影院则是轻资产。商业地产供应饱和或接近饱和的地区，当重资产滞涨或者折价的时候，万达百货或者万达影院会发挥更大的磐石作用。

三、城投企业如何做好“物业+”？

（一）城投物业的“为”与“不为”

城投企业在物业领域可以有所作为，但并非所有持有物业板块的公司都要进军物业，根据前文分析，适合发展物业板块的城投企业往往具备如下特征：

1、区县级平台更适合发展物业板块。

区县级或者规模较小的城市的城投平台更适合发展物业板块，一方面由于该区域尚未有竞争力强的民营物业品牌，一方面物业作为建设产业链的延伸环节，可以作为该类平台的转型方向，通过运营盘活存量资产，增加收入。

2、已有物业板块的城投企业用好先发优势。

目前虽然拥有物业板块的城投企业较少，但是依然有少数在当地已经有一定品牌和影响力的物业公司，该类企业加强对业主需求的了解，并提供更加多元化、人性化的物业服务。结合城投平台优势资源和能力，选择是否要在物业行业做深做精。

3、抓紧“物业+”趋势，建立与优质资源的合作

城投平台存量资产中大部分是土地和房屋资产，并且零散分布于市中心，具有较好的区位优势，如毗邻学校、医院或拥有良好的自然环境等等，而城投企业应该采取与相关运营商合作的方式对现有物业资源加以开发利用，打造以产业为内核的运营模式。但是在开展项目合作之前，应该做好充分的市场调查，控制风险。同时，要抓住政策导向，因势利导。

4、明确定位，打造具有竞争力的运营模式

城投企业虽然有较为丰富和优质的资源，但是对于资产管理和运营较为缺乏经验，持有型物业的运营更在乎于运营商的综合能力，能够有效满足租客、顾客等多个主体的需求。城投企业单独完成从开发到运营退出的全流程是具有风险的，因而与其他开发商、投资者进行合作开发是较为稳妥的策略。

（二）城投发展物业板块的关键点

根据城投企业发展的问题与瓶颈，以及优秀民营物业公司的现状，梳理出城投企业发展物业板块作为其转型方向的关键点在于运营模式、管理手段、人才建设。

1、运营模式

现代的物业发展方向应该在传统物业四大条线的基础上进行延伸和融合，养老+物业以及旅游+物业是具有发展前景的运营模式。以养老为例，目前有两种养老+物业的模式，一是养老地产，二是社区养老服务。

养老地产，多以项目的形式进行开发，以万科、绿地等规模较大的地产公司为主，其资金需求较大，对拿地规划、管理运营有较高的要求，因而对于规模和实力一般的城投物业而言，需要谨慎进入。

社区养老则是以综合性的服务系统为核心，通过该系统整合投资商、商品和服务供应商、加盟机构、培训机构等各方资源，从而实现社区养老运营模式。如长城物业，建立了长者服务动态生态系统，在传统物业服务的基础上，引进“社区养老”和“居家养老”服务长者护理康复服务机构，为社区内长者提供服务，并通过品牌输出，将培训机构纳入系统等做法，形成一个全方位的长者服务商业平台。这种运营模式需要强大的资源整合能力、品牌营销能力、良好的物业市场基础等特性。

2、管理手段

城投企业的持有型物业管理和运营是是物业板块的重要内容，也是盘活存量资产的重要方式，因而高效流畅的管理机制、创新的管理工具是做好物业服务和物业运营的重要部分。以六安城投为例，根据六安市国有资产管理运营有限公司现有的土地、房产、工程等这些资产管理过程的特点，基于.NET框架和C#语言实现一个适合六安市国有资产管理运营有限公司的资产管理系统。该系统功能主要包括三大模块：系统管理、基础管理和统计汇总。通过该系统的引进，实现资产的信息全面了解、信息共享、资产使用、资产维修、权证管理、房产物业管理的自动化管理，解决以往工作中管理过程繁琐的问题。在物业的管理、服务和运营中，运用新一代互联网技术建立高效的管理系统是实现物业服务和运营的关键环节。

3、人才建设

人才队伍建设是整个城投转型发展的核心环节之一。就物业领域而言，专业性人才的引进是其涉足和在物业领域做大做深的“牛鼻子”。在这个方面，民营的物业公司的做法值得借鉴，首先是建立企业的人才池，通过校园招聘储备人才；进而建立人才培养和晋升的机制，为其提供职业发展规划、技能；辅助以有吸引力的薪酬和企业文化。以万科物业为例，其优质的服务已经在业内成为标杆，相对应的物业人才梯队建设也是具有借鉴意义，每一个层级都有相应的晋升标准、培养体系、考核办法等等。

4、开发模式

混合所有制改革是国企改革的突破点，对于城投企业来说，开展物业板块的“混改”是一种新型的开发模式，也可以成为城投发展物业板块的突破口。物业板块是市场化竞争程度较高的业务板块，在各地国企改革的实践中国有企业进行混合所有制改革试点也从物业板块开始，并取得了一定的成效。物业板块以混改的形式进行，与优秀社会资本方的合作，一方面能够弥补城投企业战略眼光不足、金融能力差的弱势，另一方面可以整合物业资源，探索新的城投物业运营模式，实现国有资产的保值增值。

来源：南京卓远